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第260章 1961年的财富统计（第3页）

郑志杰说道：“对，不过这是终端的营业额，其实也是有循环利用的，上一家项目的资金，也会用在下一个项目。

而且我们自身动用的资金还不足其两成，大部分也都是动用的楼花及银行的资金。”

“嗯，我知道。”

杨文东点点头。

地产行业是非常特殊的，本身因为有抵押，所以银行在放款方面，也是比较爽快的，至少比航运要好多了。

而楼花的特殊，更是把杠杆用到了极致。

据说很多赌性比较大的地产玩家，只用十万块，再通过一些手段，比如跟银行“打好”

关系，然后获得百万的贷款，再通过楼花获得更高的资金。

如果顺利的话，撬动了三四百万的资金，最终获利大几十万，而本钱只有十万，利润可以说是七八倍了，甚至可能十倍。

长兴地产业自然用的是同样套路，但因为资金足够大，基数高，不可能做到这样的极致，一般控制在15%左右，不过这只是针对单项目，多项目的资金利用率就要高多了。

也就说，明面上几个项目一共1500万的启动资金，其实很大一部分是重复计算的，真正投入进去的可能只有三五百万，利润的话，大概能翻个两三倍，差不多千万港元。

看起了对比营业额的比率不高，但对比本金，就是绝对暴利了。

随后他又说道：“明年的地产业务，继续开发高档小区，另外，可以尝试选择一些商业写字楼进行开发，也是一样卖楼花套现资金。”

长兴地产的小区，都是装修好的，加上位置都不差，所以深受很多中产阶级市民的喜欢，这也是为什么公司发展很快的原因。

不过高端市场总是有限的，特别是在60年代初期这个经济环境下。

所以地产开发也是要寻找更大市场的，普通住宅其实也可以，但竞争很激烈，而商务写字楼要好很多。

因为这个时代很多地产商也是喜欢自持物业的，所以出售单层甚至半层写字楼的不算多，而想购买的散户却不少，这也是一个不错的市场。

“我们自己不增加自持吗？”

郑志杰问道。

杨文东道：“会的，你就正常做商业地产的业务，然后告知我，遇到合适的，我会选择自持的。”

时间到了62年，虽然房价还没到高峰，但这个时候自持非核心优质物业，意义就不是很大了，还不如借着地产市场最后的疯狂，将手中资金翻个倍，然后等66年再赚一波。

而且66年虽然是地产危机的开始，但实际上在65年初的时候，整个地产市场就开始出现萎靡了，也就是说，还有三年时间。

“好的。”

郑志杰也没有多问，他也知道老板在地产市场上的见解也非常高。

随后又说道：“长兴地产旗下的长兴置业公司，是去年年初成立的，目前我们手中有着港岛的9栋大厦，除了长兴大厦、港华大厦与吉利大厦三栋我们自用，其他的都租了出去。

营业性的资产，目前一共有17建影院以及长兴广场。

还有就是在观塘那边各类地皮与物业，一共差不多有230万尺，但这些物业价值不高，哪怕因为长兴产业园的出现让观塘房价涨的很快，我们物业的平均价格也就在10元左右一尺。”

“这还比不上去年竞拍的地王地皮啊。”

杨文东笑说道。

在前世，当香港经济发展起来之后，九龙半岛的房价虽然还是比不过港岛，但差距不会像现在这么大。

要知道，在十年前，除非是商业需要，不然正常有点钱的人是不会不住在港岛的，九龙这边的地价之低，可想而知。

也就是因为最近十年来涌入的人口过多，港岛实在是放不下了，香港大资本及港府才开始推动九龙半岛的经济。

“是的。”

郑志杰又说道：“就价格来说，还是差的很远，不过观塘那些地皮，我们当初收购的时候平均价格只有6~7元，加上我们只用了三成资金，哪怕算是利息支出，现在也已经赚了一倍了。”

其他几人也在大概心算着利润，这场会议，是不说利润的，但很多信息能大概算出来。

“嗯，先继续持有这些物业就行了。”

杨文东点点头，这些地皮他不会留的，过两年到了房价最高峰，就会大规模出售，从而可以在66-67年的时候，再买回几倍大小的面积。

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