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第2章 餐饮店的开张策划（第4页）

（13）商圈定位。

（14）市场２次潜力分析。

（15）地段性与业种间之市场区隔。

（16）各策略组织、职掌、目标与定位。

餐饮店选址的实际调查报告有哪些？

调查报告可分类如下。

（1）与生活相关者：调查１９９４～２０００年间平均每户家庭经常性收支及家庭结构、就业人口数等等，订定执行程序。

（2）与都市相关者：就地势位置、交通、闹市区、商情、都市计划等各方面进行调查。

（3）与销售相关者：就地区销售用餐动向、工商业动向及大型商场动向进行调查。

商圈的调查与评估，除了在政策经济面上看其伦理结构外，市场价值的评估，各家作法亦不一。整体来说，可归纳为如下１２个步骤：

（1）在大范围的行政区域内绕行１至３次。

（2）收集该区的各项统计资料。

（3）收集竞争同业的各项资讯。

（4）进行区域内的面对面访谈。

（5）拟订市调计划。

（6）寻找可能设店的位置或再取得。

（7）在路线的行径中架构出商圈的范围。

（8）整理人口家庭收支资料。

（9）执行散步逛街模式与影响评估分析。

（10）不同方式的营业额评估法。

（11）归纳设店的有利与不利因素。

（12）决策是否合于设店的经营目标。

负责找点评估，必须借重于优秀的决策小组，从大范围、法令、营运、建筑、设备、配送、人力等各专业人员的不同着眼点，来研究短、中、长期的市场潜力，这些评估的程序也有赖于一套完整标准的建立，不断地修正，以符合事实与现况。

市调人员必须借重良好的公共关系，对中介业、经营者及土地所有权人的往来必须愈来愈频繁，以建立其网路与脉络。

经验必须靠周而复始的努力与累积方可获得，所以在店铺开发上，并无所谓的行家可言，因为市场的变化实在太大，而且是瞬息万变，只有尽量以较为合理的数据化检测，来取代个人英雄主义的论点，方能觅出较成功的店址。而一旦发现研究有误，

要尽量把危机化为转机，修正营运方针或进行店面诊断，以求减少损失。

餐饮店选址要考虑哪些一般因素？

一般因素是指在一般的社会经济方面对商圈形成及消费水平所产生的影响因素，虽然不如上面所述的区域因素与个别因素等，有较为明确的影响，但是仍有全盘性大环境的参考价值，其主要内容是社会因素、经济因素及行政因素３项。

1。社会因素

（1）人口状态：这是社会因素里最重要的一环。人口数量的增加或人口的集中区，均反映出此地需求量的扩大，进而构成该区域生活水准的提升。

（2）公共设施建设：新城市的形成、旧城市的更新、城市的重新规划等等，均有赖公共设施的建设及景观的改变，相对的也提高了物价的水准，交通的便利性也导致外来人口的流入。

（3）房地产质量：居民水准的不同及上述因素的影响，都将反映在该区房地产的价格上，所以餐厅投资在房地产上的风险评估，及将来外观的质感与室内的容量，都互为影响。（4）社教福利：社会福利与教育水准，也会影响该地区居民社会文化的水平，因为它不但影响消费的客层，也影响用餐的习惯及价格的接受度。

（5）家庭组成：由于中国人的家庭组织自过去农业时代的多子多孙型态，演变到至今的计划生育时代，有着极大的区别，考虑区域内家庭成员的多寡及平均状况，有助于了解家庭式行动的人数组合。

2。经济因素

（1）收支及物价的波动：储蓄及收支的增长，表示区域内国民生产产值的增高，同时也意味着总支出的提升，餐饮在其收支分配中也会相应增长，而物价波动也将导致生活费用的提高，消费行为因此而逐渐改变。

（2）租税负担：税赋负担的加重，一般来说，会抑制产业的活动，导致商圈型态的转化，投资风险递增。

（3）交通体系：交通体系对地区的发展及兴衰影响很大，新交通道路的建设，必然促进顾客的流动，商圈范围的扩大，地区商业性行为的机率增加，价格也受其影响而提升。